【案例】2016年9月，程某与刘某签订《房屋买卖合同》，以82万元的价格将位于昆明市北京路延长线某小区的房屋出售给刘某。因房屋出售时处于抵押状态，双方约定由刘某垫资40万元，帮程某注销抵押登记并赎回房产证原件。

    2016年10月，双方在公证处签订《房屋转让预约协议》，约定房屋转让价为82万元，刘某于协议生效之日一次性向程某支付40万元，剩余款项在过户当日一次性结清，同时约定违约金计算方式为房屋转让价款总额的20%。同日，程某收到刘某支付的40万元后出具了收条予以确认。

    过户当日，程某表示房屋售价过低要求涨价，刘某不同意，双方未能协商一致，刘某将程某及其母亲欧某一起诉至昆明市盘龙区人民法院，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，退还购房款40万元，支付合同违约金、资金占用费、公证费、房价上涨价差等合计30.45万元。

    程某的代理律师辩称，程某患有精神疾病多年，双方在签订房屋买卖合同时正处于发病期，是在家人不知情的情况下与刘某签订合同的。程某家属已委托鉴定机构做了相关鉴定，程某病情比较严重，所签合同应为无效。

    【判决】法院审理后认为，程某是长期就医并经法定机构认定的精神疾病患者，系限制民事行为能力人，根据《民法总则》第二十二条规定，只能进行纯获利益的民事法律行为或与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，其他民事法律行为需经其法定代理人代理或经其法定代理人同意、追认。法院判决被告程某返还原告刘某购房款本金40万元及自支付房款之日起至实际还款之日止的同期银行贷款利息。

    【释法】云典律师事务所律师王丹表示，在签订购房合同前，购房人一定要严格审查房屋出卖人是否具备出售房屋的资格，包括其是否为房屋产权人、是否有房屋产权证原件等。签订购房合同时，购房者要尽量要求房屋出卖人的亲属或家人陪同并见证。签订合同后，房屋买卖合同一方当事人发现交易相对方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人时，应及时找其法定代理人进行追认。若其法定代理人不同意追认的，应及时请求法院确认合同无效，以免损失进一步扩大。本报记者 陈燕林