【案情】生活中，很多人因亲情、友情或其他原因，不签订书面合同。口头合同在提高商业效率的同时，也包含着相当大的道德风险。

李某与黄某、李某某夫妇系朋友关系。2003年3月，李某与黄某夫妇达成口头协议，约定黄某夫妇将位于腾冲市腾越镇某小区的单位集资建房以5.6万元的价格卖给李某。李某购买房屋后，于2004年进行装修，2005年搬迁到该房屋内居住至今。

2009年5月，黄某取得案涉房屋的国有土地使用证。因该房屋系单位集资房，李某向黄某夫妇购买该房屋后一直未办理变更登记手续。2021年12月，李某与黄某夫妇因办理该房屋过户登记手续发生争议，李某起诉至腾冲市人民法院，要求确认与黄某夫妇的口头房屋买卖协议有效，并要求黄某夫妇协助办理过户登记手续。

庭审中，被告黄某夫妇称，双方当年确实达成口头卖房协议，但双方达成口头买卖协议时，黄某尚未取得该房产的所有权，故其无权处分该案涉房产；案涉房产为黄某的单位集资房，黄某和单位各出资50%，黄某夫妇对案涉房屋的处分行为损害了建房单位的利益，口头买卖协议应属无效。

法院经审理后认为，原告李某与被告黄某夫妇口头达成的房屋买卖协议系双方真实的意思表示，该口头协议合法有效。建房单位收取了集资建房款、土地出让金，利益并未受到实际损失，故原、被告双方的行为并未违反法律法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的利益，口头协议对双方均有约束力，双方均应按协议约定履行各自义务。

法院判决，确认原告李某与被告黄某夫妇达成的口头买卖协议有效，黄某夫妇协助李某办理房屋产权变更手续。黄某夫妇不服，提起上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。

【释法】《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款规定，当事人订立合同，可采用书面形式、口头形式或其他形式。据此，只要口头合同符合合同的成立及有效要件，该合同即具有法律效力，受法律保护。

本案中，李某与黄某夫妇均具有完全民事行为能力，双方关于房屋的口头买卖协议是在双方自愿平等的基础上达成的，属于双方的真实意思表示。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。

在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时，对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，李某与黄某夫妇虽一直未办理不动产变更登记，案涉房屋所有权也未发生变更，但房屋所有权是否变更并不影响双方关于房屋的口头买卖协议的效力，故李某与黄某夫妇之间的口头房屋买卖合同合法有效。

张恒